引子（含案例）

第一阶段 房开企业在拿地阶段税务筹划与风险控制

第一节 土地“招拍挂”方式实务操作与税务处理要点

一、土地的招拍挂模式简介及交易结构

二、地方政府土地返还款五大模式与税务实务处理

第1种、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房

第2种、土地出...........学校、医院、幼儿园、体育场馆)

第3种、政府主导拆迁：土地出让金返还用于开发项目外相关的基础设施建设

第4种、政府.........用(代理拆迁、拆迁补偿)

第5种、政府主导拆迁：土地出让金返还未约定任何事项&只是奖励或补助

三、取得土地使用权所支付金额的扣除与风险应对

第1、取得土地使用权所支付的金额

第2、税务机关对........要点把握

第3、小结税务机关对土地使用权审核的风险点

四、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

五、未办理土地.........缴纳土地增值税

六、税务机关对“土地”的土地增值税清算加计扣除的三种情况审核

第1、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的

第2、取得土..................

...........变为“熟地”的

七、房地产开发项目开发土地增值税筹划方法--土地分摊

第二节 项目合作（资金与土地投资）开发模式与税务处理要点

一、资金方与土地方的合作开发模式

二、合作开发模式主要涉税问题与解析

第三节 股权收购与在建工程（土地）方式与税务风险

一、股权收并购土地的方式

二、在建工............的方式

三、股权与在建工程收购土地的两种方式税收（种）比较

四、股权与在建工程收购土地的税收成本差异及决策风险

案例解析：收..........后开发阶段经济指标比较

第四节 间接收购股权（土地）模式与税务处理要点

一、间接收购（土地）模式及交易结构

案例：复星国际与SOHO中国外滩地王之争--项目股权并购风险防范

二、特别注意通过..........得目标公司利润的所得税问题

第五节 先分立后收购（土地）方式操作与税务处理要点

一、先分再.........交易结构

二、先分再收购（土地）模式的税务处理

第六节 增资扩股方式实务操作与税务处理要点

一、“增资.........式的类别与交易结构

二、“平价增资”入股项目开发公司模式的税务处理

第七节 先投资再转股实务操作案例与税务处理要点

一、先投资再加转股权的模式及交易结构

二、先投.............务与处理

第八类  股地分离模式实务操作与税务处理要点

一、股地分离模式的类别与交易结构

二、股地分离.........务处理

第九类 名股实债模式实务操作与税务处理要点

一、名股实债模式及交易结构

二、名股实...........问题与解析

三、地产业名股实债模式实例与评析

第二阶段 项目建设阶段与去化销售的税务风险控制
第一节 项目开发成本在土地增值税中的扣除与管理

一、建筑安..........要点与难点解析

二、税局对建筑安装工程费--出包方式审核内容

二、税局对建筑安装工程费--自营方式审核内容

问：税局如何处理项目成本的“预提”“暂估”与“实际”凭证？

三、基础设施费的.......解析

问：红线外........发产品成本？

四、公共配套设施费的审核要点与难点解析

问：税务机关对建筑安装工程费用审核特殊事项有哪些？

第二节 项目开发费用在土地增值税中的抵扣与管理

一、税务机关对房地产开发费用审核的关注重点

二、税局对房.......的审核

三、“八项费用”在土地增值税清算中的具体处理

问： 1.4的层高系数分摊成本问题，运用层高系数法是否会被认可？

第三节 统借统还与内部资金调拨之税务风险管理

一、集团公司“资金池”的根源与运行模式

二、集团公司资金池有关税务政策要点解析

三、统借统还业...........政策

四、统借统还业务类型与税务风险处理

五、集团企业“统借统还”其他税务注意事项

第四节 成本扣除项在土增税与所得税中的差异处理

一、土地增值税与........除的时间有哪些不同

二、土地增值税与企业所得税计算的原则有哪些不同

三、土地增值税与企业所得税允许扣除的成本范围3大差异

第五节 房地产项目去化促销方式的税务风险与管理

一、“假按揭与零首付”方式与税务风险管理

二、房地产“售............务风险管理

三、房地产“售后回购”方式与税务风险管理

四、“低价出售与免费返租”方式与税务风险管理

五、项目“..........税务风险管理

六、开发项目的“买一送一”方式与税务风险管理

七、房地产项目其他销售去化模式与税务处理要点

第三阶段 房地产项目清盘与清算风险控制及税务筹划

第一节 税务新政下土地增值税清算流程要点解析

一、土地增值税........算的要求

问：楼盘销售后.....交土地增值税？

问：清算以.........缴纳，需要注意那些问题？

问：已到达清算条件，未售部分后期的清算怎样进行？

问：尾房销售能够和初次清算合并再二次清算吗？

二、土地增值税对房地产企业项目销售利润产生的影响

三、税局对土地增.........要点与解析

四、税局对土地增值税清算单位的审核与解析

问：商铺住宅联体........何计算的？

问：高级公寓增值额未超过扣除金额之和20%的是否免征土增呢？

第二节 税局对房地产清算项目收入审核与难点解析

一、土地增值税时清算项目收入是如何确定的

问题：土地增值税的对视同销售的情形有哪些？

二、以评估价格计算征收的清算项目收入是如何确定的

三、低价售房给职...........企..业的收入

问：低价售房给职工&亲戚是否调整企业的收入?

四、关于拆迁安..............算问题

问：地方政府要求房地产开发企业代收费用是否计入收入？

问：开发产品............如何确定呢？

问：销售面积与可售面积的数据关联性税务句是如何审核的？

第三节 车库与人防工程之收入归属税务实务操作要点

一、车位&车库&地下室的收入成本的归属问题如何解决？

二、车位&车库&.............归属风险

三、建设地下人防发生的成本费用在清算时可否扣除

四、房地产企............采取出租形式

五、房地产企业单独转让车位使用权年限不同的有区别吗？

小结：车库与人............税务处理

五、开发间接费用的审核要点与难点解析

小结：税务机关对土地增值税清算加计扣除审核的三种i情况

第四节 成本的7种分摊方式在土地增值税中的合理运用

一、占地面积法与计算步骤

二、建筑面.........步骤

三、售价比率法与计算步骤

四、层高........骤

五、预算造价法与计算步骤

六、直接成........步骤

七、其他合理方法

第五节 项目土地增值税8+1税务筹划与案例解析

一、房开企业项目收入分散筹划法

二、房开项..........式选择筹划法 

三、房............转移筹划法

四、项目投资增加扣除项目金额筹划法

五、房开项.............筹划法 

六、房开项目土增税清算对象分开或合并筹划法 

七、装修与毛坯合同分别签订法

八、成本分摊方式土增税最低法

九、土地一二级联动成本后移法

总结：