第3步：运营亏损，商家都到位了还是赔钱

    项目顺利完工，商家也如预期都入驻完毕。总该可以歇歇，等着回本赚钱了吧。

别高兴得太早。

    上海新天地，是家喻户晓的商业体成功案例。门外汉看热闹，觉着这么好的项目，开发商肯定赚翻了。

    内行人说门道，行业里的都知道虽然瑞安集团凭借新天地的成功，获得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目，但实际上单就新天地项目来说瑞安至少要在运营10年以后才能回收投资成本。

    与新天地不同，台湾薇阁精品酒店在地铁上盖综合体林立的城市里，横空出世。薇阁不在地铁站旁，没有大量的人潮，且在台北郊区，与市中心有一定的距离。似乎不满足上文提到的酒店选择标准任何一条，但是就是这样一个酒店它却靠着独特的产品定位和后期运营策划，在2年内快速回笼成本，并且风靡全台湾。

    “开业后你的商业体真的在赚钱吗？”

   这是笔者想帮开发商们问的第三个问题。

   请找来你的运营团队，让他们告诉你，你的商业项目效益如何。

   注意！他们在向你报告的时候，用的是什么单位值。

   “XX元/平方米的价格”。如果真的是这个词，恭喜你，找到了一群门外汉帮你管项目。

   你可以用平方米来评估住宅项目收益，但千万不要用它来评价商业项目，除非你很想被人笑话。

    上文提到的B地块项目，其运营商是管理杭州多个家居广场的公司。笔者与该公司负责人开会时谈到他们运营的家居广场，虽然目前受到市场形势的影响，项目效益大不如往年，但是好在有外立面的广告位租金收益，能够帮助他们解决日常的运营成本。

    所以真正懂行的商业地产运营团队，知道商业体的效益不仅来源于每个平方米的商家租金，还来自于立面的额外经济收益。

    当然别以为这样你就能赚钱了。

    “吸引人潮到商业项目前是第一步。还要让他们进入到项目里面，并一层层地逛、消费。你才能赚钱。”A地块的商业总策划说道。

    “周年庆”、“夏日促销”、“秋季大回馈”……

    每隔一段时间，你就能在银泰门口看到这些被包装得很漂亮的信息。

    商业地产成功的基本在于人潮。让人潮源源不断地涌入到项目里来消费，这就需要运营策划团队的工作。

    台北地下街是台湾最具规模的地下商街，总长8公里。

    大陆同事初次去台北的时候，很好奇地问：“怎么白天，台北街上都没什么人呢？”

    台湾同事神秘一笑，说：“都在地下呢。”

    别误会，他指的是，白天台北人或是熟悉台北的游客都在地下街。因为策划团队够厉害，能把大部分人吸引到地下街，更能把他们留住。

    打开台北地下街的官网，你会发现地下街同样有阶段性的活动，“浴衣节”、“宝宝爬行活动”等等，无论是什么样的活动都在推动台北人聚集到地下街消费，重要的是地下街的商家们由此盈利不少。当然商家赚钱，地下街的投资商们也跟着赚钱。

    总的来说，要问你的商业体是否在赚钱，关键在于你的运营单位是否懂得赚钱。这个团队不仅要招商在行，还要在商业运营和策划上能力一流才可以。